週刊！木村剛 powered by ココログ: [フィナンシャル i ]　"ピザパン化”する地価の姿

2004.10.25

[フィナンシャル i ]　"ピザパン化”する地価の姿

　先月二一日に国土交通省が発表した二〇〇四年の基準地価は、「東京都区部を中心として下げ止まりの傾向が強まるとともに、（中略）近接する地域に広がりを見せ始めている」として、地価の下げ止まり感が都心から郊外へ波及しつつある姿を示した。

自らの価値観で

　〇四年の基準地価においては、東京二十三区の住宅地で、「上昇」と「横ばい」に、下落率一％未満の「ほぼ横ばい」を加えた地点の割合が六二％となり五割を超えた。さらに下げ止まり感は東京近郊の都市にも波及し、千葉県浦安市などでも上昇地点が現われた。戦後、都心部の地価が上昇しドーナツの中心に穴があくように人々は郊外へと移った。いわゆる「ドーナツ化現象」である。
　ところがバブル崩壊後の十年間は都心の地価が下がり、逆に郊外から都心に居を移す人が増えた。マーケティングコンサルタントの西川りゅうじん氏は、この現象を人々があんパンの「あん」のように詰まっていくので、「あんパン化現象」と名付けた。
　一方、都心の地価が下げ止まりつつあるなかで、最近は都心離れの動きも確認される。人々の価値観が多様化したことで、感性や趣味によって好まれるエリアが選別され始めた。西川氏はこの現象を「ピザパン化現象」と命名した。ピザパンに点在するサラミやトマトなどの具の中で好きなものから食べるように、自分の価値観に従って住む場所を決める傾向が強まりつつあるということだ。
　不動産情報サービス会社の東京カンテイ市場調査室の中山登志朗主任研究員は、郊外で地価が上昇に転じた地点に共通する特徴として、「事業集積地としての利便性、周辺の住環境、ブランドイメージの良さ」を指摘する。

距離には比例せず

　住宅地の価格が単純に都心からの距離に比例しない例として、東京都世田谷区二子玉川が指摘できる。このエリアの地価は九九年の坪一七五万円から〇三年には二〇一万円に上昇したが、より都心に近い駒沢大学は同期間にほぼ横ばいにとどまっている。二子玉川は商業集積地として利便性が高く、ブランドイメージの良さや、近隣に高級住宅街が存在することが地価を押し上げているもようだ。
　一方で都心では、単身者やＤＩＮＫＳ（子どもにいない共働き家庭）を主な対象とした「都市型コンパクトマンション」の供給が拡大している。コンパクトマンションの供給増加は、狭くとも都心の利便性を享受したいと思えば、それを満たす物件も選択できることを意味する。これらの事例は、西川氏の造語に例えれば、さしずめピザパンのサラミやトマトに相当するのかもしれない。
　「こだわり消費」という言葉もあるように、消費に関する個人の価値観が多様化していると指摘されて久しい。
　住まいの選択にも、住環境のいい郊外を選択するか、利便性の高い都市部を選択するか、個人の価値観が顕著に現われはじめた。多様化する個人の価値観を背景に、地価の「ピザパン化現象」は、今後も続くものとみられる。

（追伸）「週刊！木村剛」は、総合ビジネス月刊誌誌「フィナンシャルジャパン」（年間購読はココ）および「フジサンケイビジネスアイ」（購読希望はココ）とメディア・コラボレーションしています。本日の記事は、「フジサンケイビジネスアイ」に１０月１８日に掲載したものです。

2004 10 25 [14. フィナンシャルi ] | 固定リンク