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　皆さん、こんにちは。木村剛です。日経によるオフィスビル賃貸料調査によると「丸の内～大手町」で、賃貸料が70千円／坪を付けているようです。「不動産と景気･経済」さんが、「共益費は除かれているのだから、かなりの水準に来たものだ」とコメントしています。

団塊世代の退職数より新卒採用数の方が多く、また、団塊世代も再雇用で働き続ける割合が結構多い。従業員1人当たりの必要オフィス面積は約20㎡である。供給＜需要な訳だからオフィス賃料は上昇する。一応、企業業績は今のところ好調を維持しているので賃貸負担力（糊代）は未だある。・・・先のバブル期の100千円／坪 越えを描く楽観シナリオと、そこまではいかないという悲観（というか保守的）シナリオを採るかがいずれ勝ち組と負け組みを分ける。現下の不動産ファンドによる破格のオフィスビル仕入れ価格バトルに見合う利回りを確保するには、賃料の急上昇は大前提である。先のバブル期の100千円／坪 越えを前提にした、今後2年間、賃料が年率20％上昇するという前提のアグレッシヴな収益還元法価格に見合う地価が形成されていくことにもなる。

　実際にビジネスを運営している立場からいうと、「100千円／坪」というのは、損益分岐点を越えたクレイジーなプライスであるように感じます。無論、●●ヒルズとか▲▲ミッドタウンという新設商業ビルの話だとは思いますが、その地代に耐えられる企業がそんなにたくさんいるんでしょうかねぇ。

日本の不動産は、世界的に割安とよく聞くが、現下の異常な低金利（無担保コール翌日物金利が0.5％という）も原因である。しかし、この2年の間に、無担保コール翌日物金利が2％になったりしていたら、J－REATの殆どの投資法人は倒産している。企業業績があと2年、巡航速度を保てる保証はないし、金利もさすがに2年後も0％台ということもないような気がする。・・・収益還元法価格的には妥当な価格とか言っても、賃料がバブっているなら不動産価格はバブルなのであり、利回りの魅力も薄れ、出口も不安となれば、流入した資金はシュリンクして、バブルは崩壊する。

　上記にある「不動産と景気･経済」さんの分類によれば、私は、「そこまではいかないという悲観（というか保守的）シナリオを採る」立場に当たるようです。勝ち組になるのか、負け組になるのかはわかりませんが、もし万が一、私のオフィスの賃料が「100千円／坪」になったら、千代田区を捨てて、もっと安い場所に移転することだけは確かです。

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ポッドキャスティング－木村 剛が斬る！
今週のテーマ：「コンプライアンス不況と日本株」

このところ日本の株式相場がさえない。
世界の株価指数は定義にもより数多くあるが、
90種類くらいで見てみると、年初来上昇率の比較で、
日経平均は80位近くと最下ランクである。
その原因としてサブプライム問題による国際的な信用収縮を心配する向きがあるが
それよりも日本国内の信用収縮を私は心配している。

http://phobos.apple.com/WebObjects/MZStore.woa/wa/viewPodcast?id=197875134

http://www.financialjapan.co.jp/podwmv/071114/071114mag_comp84.html

2007 11 15 [04. 経済政策を語ろう！] | 固定リンク

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